Genel

ARSA ÜZERİNDE İNŞAAT

Arsa Üzerinde İnşaat

 

ARSA ÜZERİNDE İNŞAAT

Bir arazi üzerine yapılan inşaat o arazinin bütünleyici parçası olmaktadır. İnşaat kavramı sadece binalarla sınırlı değildir. Her türlü yapı eserini bu kapsamda değerlendirebiliriz. Yapılan inşaatın malik veya 3. bir kişi tarafından yapılmış olması üzerinde fark yoktur. Temelli kalmak maksadı olmaksızın geçici olarak başkasının arazisi üzerine yapılan kulübe, baraka gibi taşınır yapılar arazinin bütünleyici parçası olmayıp, inşa edenin mülkü olur ve tapu siciline kayıt olunmaz. (M.K. 728/II)

Haksız İnşaat

Arsa üzerinde yapılan inşaat o arsanın bütünleyici parçası olur. (M.K. 728/II)Ancak haksız inşaat hali bu kuraldan ayrık sonuçlar doğurur.  

1. Başkasının İnşaat Malzemesi ile Kendi Arsası Üzerinde İnşaat

Haksız inşaat bir şahsın hiçbir ayni ve nispi hakka dayanmaksızın başkasına ait bir araziye yapılan inşaat söz konusudur. Haksız inşaatın çözümüne ilişkin inşaatı yapan ile arazi sahibi ve malzeme sahibi arasında sözleşme var ise bu sözleşmede öngörülen hükümler uygulanır. Sözleşme de hüküm yok ise sebepsiz zenginleşme veya haksız fiile ilişkin hükümler uygulanır.

Kanunumuz taraflar arasında bir akit bulunmaması halinde menfaat uyuşmazlıklarını çözmek için bazı hükümler koymuştur. MK. md.722 II fıkraya göre “malzeme, malikin rızası olmaksızın alınıp kullanılmış ise kaldırılması aşırı zarara yol açmıyor ise malzeme maliki gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere onun kaldırılmasını ve kendisine verilmesini talep edebilir.”. Aşırı zarar kavramına ilişkin tespit, hakim takdirine bırakılmıştır.

Eğer malzeme aşırı zarara sebebiyet verme nedeni ile kaldırılmamışsa arsa sahibi, inşaat malzemesine ilişkin uygun bir tazminat vermeye mecburdur. (MK. md.723/I) Malzeme malikinin tazminat kapsamı iyiniyetli olup olmamasına göre değişecektir. Malzeme maliki iyiniyetli ise, arsa malikinden muhik bir tazminat isteyebilir. Arsa malikinin kusuru ve kötüniyeti, tazminat takdirinde etkili olur. Eğer, arsa maliki, kendi arsasında birisinin bir inşaat yaptığını görmüşse ve ses çıkarmamışsa, tazminat miktarı, Borçlar Kanunu hükümlerine kıyasen yükseltilmelidir. Arsa maliki iyinetli ise, tazminat takdiri, inşaatın arsada sağladığı değer artışını geçmemelidir. (TMK m.2)

Ayrıca MK. md. 724’e göre “ Yapının kıymeti açıkça arazinin değerinden fazla ise iyiniyetle hareket eden malzeme sahibi uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin yeterli bir kısmının veya tamamının mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir.” Hükmü de mevcuttur.

1. Kendi Malzemesi ile Başkasının Arsası Üzerinde İnşaat

Böyle bir durumda arazi sahibinin inşaatın kaldırılmasını isteme hakkı bulunmaktadır. Gerçekten MK.m.722/III hükmüne göre arazi maliki, ancak “rızası olmaksızın yapılan” yapının, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere kaldırılmasını isteyebilecektir. Arazi malikinin açık veya örtülü muvafakati varsa, artık malzeme malikinden yapının kaldırılması istenemez.

Arazi malikinin, yapının kaldırılması talebinde bulunabilmesi için gerekli ikinci şart, malzemenin sökülmesinin, yani yapının yıkılmasının veya kaldırılmasının aşırı zarara yol açmaması gereğidir. Malzemenin sökülüp kaldırılmasının aşırı zarara yol açacağı durumlarda arazi maliki, yapının kaldırılmasını talep edemez. Ancak masrafı bizzat ödeyerek yapıyı kendisi kaldırabilir.

Malzemenin sökülmesi için şartlar gerçekleşmemişse arsa sahibi, inşaat malzemesine karşılık uygun bir tazminat ödemeye mecburdur. Tazminat miktarı malzeme sahibinin iyiniyetli olup olmamasına göre değişmektedir.

3.bir durum ise malzeme maliki taşınmaz malikinin rızası i,le üzerinde inşaat yaptığı arazi mülkiyetinin kendisine geçirilmesini isteyebilir. MK. md. 724 hükmü uygulanır. Burada malzeme sahibinin iyiniyetli olması şarttır. Ayrıca bu hükmün uygulanabilmesi için inşaatın değerinin açıkça arsa değerinden fazla olması gerekir.

Konuya ilişkin hukuki sorunlarınız var ise, konunun detaylı olarak incelenerek takibinin yapılması ve hak kayıplarına uğramamak için bir avukat ile davanın takibi tavsiye edilir.

 

 

 

---